Jesteś właścicielem działki rolnej i planujesz przeprowadzić na niej inwestycje? Zanim przystąpisz do działania, musisz przeznaczyć grunty na cele nierolnicze. Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych odbywa się w procedurze sporządzania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. O tym, czy Twoja działka znajduje się na obszarze objętym aktualnym planem dowiesz się w gminie lub urzędzie miasta. W przypadku braku planu zawsze możesz wystąpić do gminy o ustalenie warunków zabudowy. Tak więc jeżeli Twoja działka przeznaczona jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele nierolnicze lub w przypadku jego braku uzyskała decyzję o warunkach zabudowy, możesz podjąć kolejny krok, tj. wyłączyć grunty z produkcji rolniczej.
Jakie grunty podlegają wyłączeniu?
Decyzji zezwalającej na wyłączenie z produkcji rolniczej wymagają:
użytki rolne wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego i organicznego, zaliczone do klas I, II, III, IIIa, IIIb,
użytki rolne klas IV, IVa, IVb, V i VI wytworzone z gleb pochodzenia organicznego,
inne grunty rolne wskazane przez ustawę o ochronie gruntów rolnych i leśnych, czyli
grunty pod stawami rybnymi i innymi zbiornikami wodnymi, służącymi wyłącznie dla potrzeb rolnictwa;
grunty pod wchodzącymi w skład gospodarstw rolnych budynkami mieszkalnymi oraz innymi budynkami i urządzeniami służącymi wyłącznie produkcji rolniczej oraz przetwórstwu rolno-spożywczemu;
grunty pod budynkami i urządzeniami służącymi bezpośrednio do produkcji rolniczej uznanej za dział specjalny, stosownie do przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych i podatku dochodowym od osób prawnych;
grunty parków wiejskich oraz pod zadrzewieniami i zakrzewieniami śródpolnymi, w tym również pod pasami przeciwwietrznymi i urządzeniami przeciwerozyjnymi;
grunty rodzinnych ogrodów działkowych i ogrodów botanicznych;
grunty pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi;
grunty zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa;
grunty torfowisk i oczek wodnych;
grunty pod drogami dojazdowymi do gruntów rolnych.
Zezwolenie na wyłączenie - kto wydaje?
Decyzję zezwalającą na wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej wydaje Starosta. Starosta wyda Ci decyzję jeżeli spełniony będzie warunek przeznaczenia działki na cele nierolnicze wynikający z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
"Należność" i "opłata roczna"
Posiadasz decyzję zezwalającą na wyłączenie z produkcji? Ciąży na Tobie obowiązek zapłaty jednorazowo tzw. "należności" i "opląty rocznej". Obowiązek ten powstaje od dnia faktycznego wyłączenia gruntów.
Należność jest opłatą jednorazową za trwałe wyłączenie gruntów z produkcji rolniczej i jest obliczana proporcjonalnie do powierzchni podlegającej wyłączeniu i stawek:
w odniesieniu do gleb pochodzenia mineralnego i organicznego:
klasy I – 437 175 zł za 1 ha,
klasy II – 378 885 zł za 1 ha,
klasy IIIa – 320 595 zł za 1 ha,
klasy IIIb – 262 305 za 1 ha,
Ł i PS I – 437 175 zł za 1 ha,
Ł i PS II – 361 398 za 1 ha,
Ł i PS III – 291 450 za 1 ha,
w odniesieniu do gleb pochodzenia organicznego:
klasy IVa – 204 015 zł za 1 ha,
klasy IVb – 145 725 zł za 1 ha,
klasy V – 116 580 zł za 1 ha,
klasy VI – 87 435 zł za 1 ha,
Ł i PS IV – 174 870 zł za 1 ha,
Ł V – 145 725 za 1 ha,
PS V – 116 580 za 1 ha,
Ł i PS VI – 87 435 zł za 1 ha,
w odniesieniu do gruntów pod stawami rybnymi oraz gruntami rodzinnych ogródków działkowych i ogrodów botanicznych, pod urządzeniami: melioracji wodnych, przeciwpowodziowych i przeciwpożarowych, zaopatrzenia rolnictwa w wodę, kanalizacji oraz utylizacji ścieków i odpadów dla potrzeb rolnictwa i mieszkańców wsi, zrekultywowane dla potrzeb rolnictwa, torfowisk i oczek wodnych – 233 160 zł za hektar.
Jeżeli cena gruntów inwestycyjnych jest bardzo wysoka i przewyższa wysokość ustalonej należności, wówczas inwestor tej należności nie wnosi. Jeżeli natomiast cena gruntów jest niższa od wyliczonej należności, to inwestor wpłaca jedynie różnicę między wyliczoną kwotą należności a ceną ziemi.
Opłatę roczną w przypadku trwałego wyłączenia musisz płacić przez 10 lat. Opłata roczna wynosi 10 % należności bez jej pomniejszenie o wartość rynkową gruntu. W przypadku czasowego (nietrwałego wyłączenia) gruntu, opłaty roczne płacisz przez okres tego wyłączenia, nie dłużej niż 20 lat.
Pamiętaj ! Nie zawsze zapłacisz za wyłączenie
Jeżeli przeznaczysz grunty pod budownictwo mieszkaniowe, nie musisz ponosić kosztów należności i opłaty rocznej jeśli dotyczy to gruntów:
1) do 500 m2 w przypadku budowy budynku jednorodzinnego;
2) do 200 m2 na każdy lokal mieszkalny, w przypadku budowy budynku wielorodzinnego.
Gdy przekroczysz tę powierzchnię, to od nadwyżki urząd naliczy ci należność i opłaty roczne.
Warto wiedzieć - kilka słów ode mnie
Planujesz inwestycję? Pierwszą rzeczą jaką musi wykonać to sprawdzenie klasy bonitacyjnej gruntu i jego pochodzenie. Informację te uzyskasz w Starostwie. Jeżeli nie uda Ci się tego załatwić "na gębę", będziesz potrzebował uproszczony wypis z ewidencji gruntów z którego dowiesz się jaka jest klasa bonitacyjna na Twojej działce oraz opinię o pochodzeniu gruntu stanowiącą, czy grunt jest mineralny, czy organiczny. Posiadasz grunt organiczny lub mineralny w klasach od I do III to zła wiadomość, czeka Cię wyłączenie. Kalkulator w rękę i na podstawie wyżej wymienionych stawek z łatwością obliczysz ile będzie Cię to kosztować.
Pamiętaj, że inwestycja związana z budownictwem mieszkaniowym jest uprzywilejowana. Z doświadczenia wiem, że 500 m2 w zabudowie mieszkaniowej w zupełności wystarczy. Dopilnuj, aby projektant przy sporządzaniu projektu zagospodarowania terenu nie przekroczył 500 m2.
Zgodnie z obowiązującym prawem właściciel ma prawo do weryfikacji klasy gleby. Oznacza to, że jeśli posiadasz grunt w klasie I-III możesz zweryfikować, czy ta klasa jest zgodna ze stanem na gruncie. Usługę taką wykonuje upoważniony klasyfikator gruntów.
Chcesz zweryfikować klasę gruntu zadzwoń !